万科一季度财报深度拆解：从财务数据透视房企转型阵痛期

2026年4月29日，万科发布第一季度报告。这份报告所呈现的数据组合，勾勒出一家头部房企在行业深度调整期的真实处境。

核心财务指标的冰与火

59.5亿元净亏损——这是万科交出的季度成绩单。数字看似触目惊心，但仔细比对会发现，亏损幅度较上年同期收窄4.71%。这意味着什么？意味着降幅在放缓，而非惯性坠落。营业收入289.3亿元，同比下降23.9%，房地产开发业务贡献的145.7亿元更是骤降36.1%。合同销售面积140.1万平方米、金额167.7亿元，同比分别下滑42.2%和53.8%——这几组数据揭示的是商品房去化压力骤增的市场现实。

但毛利端出现积极信号：整体毛利率9.1%，同比提升3.0个百分点。成本管控的成效开始显现。货币资金604.9亿元，资产负债率77.1%——资金链仍处于可管理区间。

开发业务失速与经营服务补位

开发业务的失速已成定局。一季度新开工及复工面积69.2万平方米，仅完成全年计划的22.6%；竣工面积98.3万平方米，完成率13.2%。已售未竣工结算面积1053.3万平方米，合同金额1072.0亿元——库存去化压力向下传递。

经营服务业务成为结构性亮点。一季度贡献营收124.8亿元，同比增长1.7%。万物云中标多个医院项目，泊寓运营超25万间长租公寓、出租率94%、租期延长至366天，印力出租率93%，万纬物流营收11亿元同比增长10%、冷链业务增长28%。这些业务的毛利率虽不及开发业务，但胜在稳定性和可持续性。

资产处置与融资结构优化

融资端传来利好：存量融资综合成本2.88%，较上年末下降14个基点，境内成本仅2.62%。深铁集团累计提供借款27.3亿元，展期股东借款本息2.74亿元，多笔债券展期议案获表决通过。股东背书与债务协商同时推进，流动性风险尚在可控范围。

资产端加速出清：广州云城停车场资产包以8700万元成交。更引人关注的是环山集团99.4%股权挂牌转让，底价32.7亿元。环山集团主营生猪养殖，2025年营收57.6亿元、净利润4.5亿元。这笔交易意味着万科彻底退出养猪赛道，聚焦主业的战略意图清晰。

战略收缩期的冷思考

万科的处境折射出房地产行业的集体困境：开发业务收缩不可避免，但收缩速度和资产处置节奏需要精准把控。经营服务业务能否填补缺口，将决定这家公司能否穿越周期。从一季度数据看，服务业务占比已升至43.1%，转型初见成效，但绝对体量与开发业务巅峰期仍有差距。活下去，活得好——万科仍在解题。